Budowa domu – czynności wstępne
Dzisiejszym wpisem rozpoczynam cykl „Budowa domu”.
Na co dzień spotykam się z różnymi problemami prawnymi, które pojawiają się przy budowie domu. Wielu z nich można uniknąć lub przynajmniej przewidzieć możliwość ich powstania i odpowiednio się przygotować.
Każda budowa wymaga przygotowania inwestycji, a inwestor, który planuje budowę z reguły zaczyna od kupna działki. W tym miejscu warto pamiętać o kilku sprawach, o których często zapominamy w praktyce, kierując się przeważnie pierwszym ogólnym wrażeniem i odbiorem działki, oceniając jedynie jej walory widoczne podczas wizyty na działce, co może spowodować pochopny wybór miejsca na dom.
Dla większości inwestorów dom stanowi ważne miejsce, w którym chcą czuć się wygodnie i komfortowo, dlatego już zakup działki powinien być dokonany ze świadomością walorów działki, ale też jej wad. To o czym często zapominamy, to zbadanie możliwych warunków zabudowy dla danej nieruchomości. Możliwe są dwie sytuacje:
- na danym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego,
- na danym terenie brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli istnieje plan zagospodarowania przestrzennego należy go zbadać, bowiem to jego treść decyduje o możliwości zabudowy naszej przyszłej nieruchomości. Są to kwestie nie tylko wielkości budynku, czy jego wysokości, lecz również detale takie jak kolor dachówki, czy kształt dachu.
Jeżeli natomiast nie ma planu miejscowego konieczne będzie uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy. Decyzję taką wydaje odpowiednio wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Ważne jest, iż decyzja o warunkach zabudowy może być wydana każdemu, nie tylko osobie, która jest właścicielem działki, dlatego warto ją uzyskać jeszcze przed podjęciem decyzji o kupnie działki. Niekiedy zdarza się, że sam właściciel uzyskuje taką decyzję, aby uatrakcyjnić działkę i sprzedać ją z ustalonymi warunkami zabudowy. To nieco upraszcza działania wstępne inwestora, jednak zawsze w takim wypadku trzeba sprawdzić czy dana decyzja obowiązuje, czy np. nie ma rozpoczętej procedury ustalania planu miejscowego dla danego terenu, co spowoduje stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, jeżeli dla danego terenu uchwalony zostanie plan miejscowy, którego ustalenia okażą się inne niż w wydanej decyzji, chyba że uda nam się uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę zanim zostanie uchwalony plan miejscowy.
Decyzja o warunkach zabudowy nie będzie wydana dla każdej działki, ale tylko tam, gdzie spełnione są wymogi przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z tymi przepisami wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego z uwzględnieniem przepisów odrębnych (do których należą Ustawa o lasach, Ustawa o ochronie przyrody, Prawo wodne); przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, do których należą Ustawa o lasach, Ustawa o ochronie przyrody, czy Prawo wodne.
Kupując działkę pod dom często zapominamy, że ma ona być zabudowana zgodnie z obowiązującymi na tym terenie regułami, nie będzie to przestrzeń, na której możemy posadowić dowolny dom, dowolnie usytuowany i zaprojektowany wyłącznie według potrzeb inwestora.
Zalecam, aby już na tym etapie zasięgnąć konsultacji architekta, który ma zająć się projektowaniem naszego wymarzonego domu, już teraz bowiem rozstrzygnąć mogą się takie kwestie jak usytuowanie budynku względem kierunków świata, co ma wielkie znaczenie dla oświetlenia wnętrza domu, czy też ogrodu, rozmiar budynku, jego wysokość i szczególnie tak ważne dzisiaj kwestie energooszczędności. Architekt może przygotować koncepcję zagospodarowania terenu, która będzie pierwszym wizualnym obrazem tego, co może powstać na działce.
Mój mąż architekt zwykł mówić, że aby dobrze wybrać miejsce na dom trzeba spędzić na działce co najmniej całą dobę, aby poczuć klimat miejsca, jego atmosferę, a także oświetlenie działki o różnych porach dnia. Większość z nas nie ma na to czasu, ani możliwości dlatego warto powierzyć swoje plany w ręce profesjonalisty - architekta, który z posiadanym doświadczeniem oceni walory i wady planowanego miejsca na dom.